안녕하세요, 냐개입니다.
지난 주 수요일에 정부가 1.10. 부동산대책을 발표했습니다.
태영건설발 pf위기, 금리로 부동산 시장에 한파가 불면서 정부가 무슨 대책을 세웠을지 기다리셨던 분들이 많을 텐데요.
이번 대책은 이번 정부에서 발표한 부동산 정책 중 가장 파격적이라는 평가를 받고 있습니다.
핵심은 도심 공급 확대, 아파트 외 주택 수요 증가, 신도시 공공주택 확대 등입니다.
그럼 이번 1.10. 부동산대책의 핵심 내용을 알아보도록 하겠습니다.
1.10. 대책
추진배경
정부는 이번 대책의 배경이 "안정된 주거생활을 위해서는 충분한 주택공급을 위한 수급균형이 필수적이나, 작년 인허가 착공 위축 등 주택공급이 부족하고, 시장과열기 강화된 규제로 수요가 위축된 것"에 있다며,
대책 방향
1.10. 대책 방향을 "주택공급 확대"와 "건설산업 활력 회복"으로 잡았는데요.
저번 9. 26. 대책도 그렇고 정부는 계속 공급 부족에 신경을 쓰고 있는 것처럼 보입니다. 그리고 불경기와 금리 상승으로 위축된 주택 수요를 증진하겠다는 뜻도 명확히 하고 있습니다.
주요 내용
재건축재개발
1. 재건축 안전진단 면제
첫 번째 큰 변화는 재건축 안전성 평가 관련 규제를 완화해 안전성 평가를 통과하지 않고 공사를 진행할 수 있도록 한 것입니다.
"패스트트랙"을 도입해서 준공 30년 도과한 아파트의 경우 안전진단 없이도 재건축 착수를 할 수 있도록 대책을 새웠는데요.
원래는 안전진단을 받은 뒤에 재건축 착수(정비구역 입안)이 가능하도록 규정되어 있었으나, 1.10. 대책으로 사업시행 인가 전까지만 통과하면 되도록 바뀌었습니다.
재건축 단계에서 은근 걸림돌이 되었던 게 이 안전진단 단계임을 고려해보면 앞으로 재건축, 재개발 속도가 빨라지고, 공급하려는 양이 많아질 것으로 기대해볼 수 있습니다.
실제로 리모델링을 고려하고 있던 아파트들도 재건축을 위해 사업진단을 고려 중이라고 하죠.
https://n.news.naver.com/article/009/0005242891
“정부가 밀어줄때 재건축 빨리하자”…리모델링 하려던 곳도 ‘유턴’
안전진단 부담돼 재건축 엄두 못낸 구축들 “우리도 추진위 설립하자” 들썩 정부 “노후도와 생활불편 위주로 안전진단” 아파트 주민들 “안전진단 없어져 속시원” 문제는 사업성 “용적률
n.news.naver.com
그럼 조삼모사인 거 아니냐 라고 하실 수 있지만 그뿐만이 아닙니다. 노후도가 높은 아파트에 대해서는 안전진단 기준 개선도 함께 이뤄집니다.
노후 아파트가 많은 지역에 좋은 소식이라고 볼 수 있겠네요.
1기 신도시, 노원, 강남, 강서, 도봉구, 안산, 수원, 광명, 평택 등이 혜택을 볼 수 있을 것 같습니다.
다만 사업성이 좋지 않은 곳은 추가 분담금 등으로 해당 정책의 효과가 미미한 것 같습니다.
이 정책의 수혜를 받으려면 '사업성'이 핵심이겠습니다.
2. 신축빌라 있어도 재개발 가능
두 번째 변화는 기존에 정비사업이 불가능한 지역도 추진이 가능하도록 그 기준을 완화한 것입니다.
재개발재건축은 요건이 까다롭죠.
30년 이상 건축물이 전체 2/3이어야 할 뿐 아니라 각 지자체의 조례에서 지정한 기준도 충족해야 해요.
그 중에 30년 이하인 건물이나 차고지가 10%를 포함하면 안 되고... 등등등 그 기준을 완화해서 재개발 재건축 추진이 쉬워지도록 한 대책입니다.
더욱이 공유자 동의요건도 완화했는데요. 아현 뉴타운이 이 일로 골치를 겪었죠. 전부가 동의해야 했던 것을 4명 중 3명만 동의하면 가능하도록 기준을 바꿨습니다.
이 대책이 현실화되면 기존에 신축 빌라 혼재, 지분자 동의 등으로 골치를 겪던 지역들도 혜택을 받을 수 있겠네요.
추가적인 방안으로는 기획, 융자, 보증 등에 대한 자금지원을 신설하고 표준계약서, 분쟁해결위원회 등을 통한 공사비 분쟁에 대한 갈등해결 메커니즘을 마련하는 방안이 있습니다.
세금감면
1. 주택수 배제
수요자 측면에서 가장 중요한 변화는 양도세, 취득세 등과 관련한 주택수 배제입니다.
세무사들에게 "어느 대책이 나올 때 부동산을 취득하기 가장 좋으냐"라고 물어보면 두 가지를 언급한다고 합니다.
양도세 감면
주택수 배제
이번 대책에는 그 중 주택수 배제에 대한 내용이 있죠.
우선, 소형 주택에 대한 주택수 적용이 배제됩니다.
이번 대책으로 향후 2년간 준공된 6억 이하 소형 신축 주택을 구입하면 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택수를 제외하게 됩니다. 한시 적용이 아니라 해당 기간 동안 구매하면 영구 면제인데요
다만, 위에도 적혀 있듯이 아파트는 제외입니다.
6억에 60제곱미터 이하면 오피스텔 매입 시에 고려해볼만한 대책이라 볼 수 있겠죠.
문제는 아래서 볼 미분양 아파트 특례와 다르게 1주택자에게는 이 특례를 미적용합니다. 그러니까 1주택자가 소형 오피스텔을 새로 구매해도 기존과 동일하게 2주택으로 산정되어 각종 세금이 계산된다는 거죠.
다주택자에게 적용된다는 점, 그리고 소형 소액 주택만 적용된다는 점을 고려해보면 임대사업자를 위한 대책이라고 볼 수 있겠습니다.
둘째로, 지방 준공 후 미분양 주택 주택수 적용이 배제됩니다.
우리가 볼 부분은 아래 "구입자" 부분이죠 ㅎㅎㅎ
지방 준공 후 미분양 주택을, 법 개정 후 1년 내 최초 구입 시 그 주택은 주택수 산정에서 영구 배제되는데요
소형 주택과 다르게 1주택자에게도 적용되고, 아파트에도 적용된다는 점이 중요합니다.
1. 10. 단기등록임대사업자 부활
아쉬운 건 임대사업자 관련해서 단기 등록임대가 재도입이 됐는데
아파트가 제외되었단 점이죠.
부활이라고 볼 수 있을지...
아파트 투자를 위해서 임대사업자 제도를 기다리신 분들에게는 좋지 않은 소식입니다.
실현 가능성
정부가 이런 저런 대책을 내놓았지만, 실제로 실현 가능한지가 매우 중요하겠죠.
지침이나 시행령 개정 사항이면 바로 적용 가능하지만, 정부의 대책 중 일부는 '법 개정'이 필요한 것이 있어, 야당과 여당의 의지에 따라 실현이 안 될 가능성이 있습니다.
안전진단 통과 의무시기 조정, 사업주체 구성 조기화, 단기 등록임대 복원은 법 개정 사항이고
노후도 요건 완화, 개인 소형 신축 주택수 제외, 임대사업자 소형 기축 주택수 제외, 지방 미분양 주택수 제외 등은 시행령과 내부 지침 개정 사항입니다.
주택 수 배제 정책은 거의 확정이라고 볼 수 있겠네요!
지금까지 정부에서 발표한 1.10.대책에 대해서 알아봤습니다.
요약은 해 드렸지만
대책 원문에 중요한 내용도 많이 담겨있으니
관심있으시면 꼭 아래 첨부해드린 대책도 함께 읽어보시면 좋겠습니다.
